El Real decreto ley 15/20 de 21 de abril incluye una serie de medidas urgentes complementarias anteriores, para apoyar la economía y el empleo. Entre éstas y en sus artículos 1 a 5 regula medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos, y en concreto aborda los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
CONCLUSION:
Plazo de un mes
Es extremadamente importante considerar que hay un plazo de un mes para hacer la solicitud de aplazamiento o de negociación. Esta solicitud debe de hacerse de forma que quede constancia, y en el caso de ser de aplazamiento es conveniente utilizar medios que acrediten la prueba, tales como el burofax, correos electrónicos certificados oficialmente, o conducto notarial.
Como afecta el decreto de alarma y la situación generada al negocio del arrendatario
La situación del arrendatario se ve matizada por dos circunstancias: (1) cómo le ha afectado la declaración del estado de alarma, que puede ser (a) con suspensión de actividad, como ocurre en los establecimientos de restauración afectados, o (b) puede ser por la reducción severa de facturación.
Quien es el arrendador
La otra circunstancia que afecta al arrendatario es la (2) personalidad de su arrendador. Si el arrendador es (i) Gran tenedor, empresa o administración pública, entonces el arrendatario tiene el derecho a una moratoria en el pago de la renta. Si el arrendador (ii) no es Gran tenedor, empresa o administración pública, el arrendatario se ve abocado a una negociación en la que podrán disponer de la fianza dentro del acuerdo, a que en su caso lleguen las partes, debiendo ser repuesta la fianza en el plazo de un año por el arrendatario.
El RDL pasa a establecer la forma de acreditación del cumplimiento de los requisitos por parte del arrendatario, y las consecuencias del uso fraudulento del derecho conferido, que esencialmente son la de responder por los daños y perjuicios que se hubieran causado.
RECOMENDACION:
Con este RDL en vigor nuestra recomendación es analizar urgentemente su situación, bien sea como arrendador o como arrendatario, y DENTRO DEL PLAZO DEL MES OTORGADO solicitar de forma que quede constancia el aplazamiento si se tiene derecho, o procurar llegar a acuerdos de aplazamiento, que teniendo en consideración los pactos de las partes, especialmente la asignación de los riesgos del arrendamiento en el contrato, sean más beneficiosos para ambos y tomen en cuenta la realidad económica subyacente.
BREVE ANALISIS:
La norma hace la regulación desde un acercamiento subjetivo del arrendador y del arrendatario, y diferenciando entre las actividades que han quedado suspendidas y las que han sido afectadas, por lo que recomendamos su lectura, y hacemos un breve resumen.
Es muy importante tener en cuenta que lo regulado es aplicable si no se hubiera alcanzado ya un acuerdo de moratoria o de reducción de la renta entre arrendador y arrendatario, y que hay un plazo de UN MES para requerir la aplicación de la moratoria – si tenemos derecho – o solicitar la negociación.
Entendemos que los acuerdos a los que en estas circunstancias puedan haber llegado arrendadores y arrendatarios, y hayan sido relativos exclusivamente a la renta del mes de marzo y/o abril, no deben de excluir la aplicabilidad de los derechos que este RDL establece respecto a rentas futuras
DERECHO A MORATORIA PARA ALGUNOS:
El decreto establece una regulación especial para aquellos arrendamientos en el que el arrendador sea un “Gran tenedor” que define como aquella, persona física o jurídica, que tenga más de 10 inmuebles urbanos a su nombre, excluidos los garajes, o una superficie construida superior a 1500 m². Esta regulación es igualmente aplicable cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda.
El arrendatario en este caso puede solicitar (en el plazo de un mes) la moratoria de la renta y el arrendador debe de aceptarla. La moratoria consiste en el aplazamiento de la renta sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta.
Lo aplazado se pagará mediante el fraccionamiento de las cuotas aplazadas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que cese el estado de alarma y sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, y si ello fuera insuficiente, en relación con el impacto provocado por el Covid19 , se podría prorrogar la moratoria hasta cuatro meses más.
Es decir que se aplaza renta, que no hay penalización ni devengo de intereses, que esta situación de aplazamiento se refiere a las rentas que venzan durante el estado de alarma, a partir del vencimiento de la siguiente renta, y que el aplazamiento puede prorrogarse más allá de la declaración de estado de alarma, sin que pueda superar esa prórroga más de cuatro meses.
Lo así aplazado se pagará en los siguientes 24 meses de forma proporcional, pero siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento, o de cualquiera de sus prórrogas. Esta regulación puede requerir interpretación dependiendo del término del contrato de arrendamiento, si bien queda claro que el aplazamiento no puede superar el término del contrato o de sus prórrogas.
Para poder solicitar lo anterior, el arrendatario, sea autónomo o Pyme tiene que cumplir unos determinados requisitos:
En el caso de ser autónomo es requisito que su actividad haya quedado suspendida por RDL 463/2020, o que la facturación del mes natural anterior a aquel en que solicite el aplazamiento se haya reducido al menos un 75% en relación con los media mensual de facturación de ese trimestre del año anterior.
Además el autónomo debe de estar afiliado en situación de alta a fecha 14 de marzo de 2020 bien como autónomo, trabajador del mar, o en mutualidad sustitutoria del RETA.
En el caso de ser una Pyme, el arrendatario deberá ser de los que pueden presentar sus cuentas por medio de balance abreviado, y que su actividad haya quedado suspendida por el RDL 463/2020, o que la facturación del mes natural anterior a aquel en que solicite el aplazamiento se haya reducido al menos un 75% en relación con los media mensual de ese trimestre del año anterior.
DERECHO A NEGOCIAR PARA OTROS:
Si el arrendador no es “Gran tenedor” ni empresa o entidad pública de vivienda, y el arrendatario cumple los requisitos indicados anteriormente, entonces el arrendatario podrá solicitar al arrendador, en el plazo de un mes, el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta, siempre que no se hubiera acordado ya por las partes con carácter voluntario.
Nada dice el RDL de que el acuerdo sea obligatorio, aunque limita el derecho al aplazamiento, y no a la rebaja.
Se permite en este caso que las partes puedan negociar el utilizar la fianza entregada por el arrendatario para pago total o parcial de mensualidades, aunque normalmente está pactado que ello no pueda hacerse.
Si se pacta dicho uso de la fianza, entonces el arrendatario deberá reponer la fianza dentro del año siguiente a que se llegue el acuerdo de aplazamiento, o en el plazo que reste de vigencia contrato si este fuera inferior.
Para este propietario no “Gran tenedor” el acuerdo de aplazamiento no es obligatorio, sino que si llega a un acuerdo, entonces habilita que se pacte el uso para el pago de mensualidades de la fianza entregada por el arrendatario.
Esta fianza generalmente es de dos mensualidades, y su disponibilidad puede ayudar a que se alcancen acuerdos.
MORENILLA & SANCHEZ ABOGADOS
